不動産投資って?

不動産投資とは

 不動産投資とは利益を得る目的で不動産事業に資金を投下することです。具体的には投資した不動産を人に貸して、定期的に賃料という利益を受け取るという期待と、その不動産を購入した金額以上で売却して、売却利益を得られるかもしれないという2つの利益を期待して不動産投資をします。参考までに、不動産投資では賃料のように定期的に見込める収入利益のことを「インカムゲイン」、不動産投資を購入価格以上で売却することによって得られる利益を「キャピタルゲイン」と呼びます。

不動産投資のリスクとは

 昨今、預貯金の超低金利、株価の低迷、将来の年金不安から、不動産投資が注目されています。投資とは、利益を得る目的で事業に資金を投下することで、メリットもデメリットもあります。デメリットは確実に利益が出る保証がないことです。しかし不動産投資はそうではなく、計画ができて、将来にわたって確実に収入があり、私的年金としての役割をもちます。
 預貯金はローリスク、ローリターン、株式はハイリスク、ハイリターンですが、不動産投資はミドルリスク、ミドルリターンといわれています。預貯金と違い、ある程度の利回りを確保でき、株式のようにハイリスクではありません。そういったことを考えると、不動産投資とは一番の安定収入ではないでしょうか?



投資商品におけるリスクとリターンの関係

 不動産投資のリスクは大きくわけて、以下の3つです。

1.収入、支出に関するリスク
 「予定の賃料収入が得られない」「賃料の滞納がある」「空室になってしまった」「修繕コスト、管理コストが発生した」など。

2.投資元本と流動性に関するリスク
 「購入価格以上で売却できない」「すぐに現金化できない」など。

3.社会的、経済的要因に関するリスク
 不動産関連の法制度や税制度が変わること。

 結局のところ、不動産投資は儲かるか?というと、自分の努力次第です。不動産には様々なリスクが存在しますが、そのリスクはある程度、軽減することも回避することも、場合によっては、パフォーマンスをあげることも努力次第で可能です。一般的な株式投資などとは違って、投資した事業に自分の意思が反映でき、事業を左右できることは、不動産投資の魅力の一つといえます。そのためには、人任せにしないで自分で不動産投資に関する知識を身につけることが非常に重要です。
 
 「当社のもつ知識・情報はすべてお伝えします。わからないことがありましたら、安心してご相談ください!」

不動産投資のメリットとは

1.高い利回り
 中古ワンルームマンション投資は表面利回り10%以上がほとんどです。最近では地価も安定して不動産相場も上昇傾向にありますが、バブル崩壊後、一貫して土地相場が下落していく中、賃料相場は安定していました。よって、収益物件を購入する投資資金は抑えられる反面、賃料収入は安定している為、高い利回りでの投資ができるのです。

2.私的年金として
 高齢化社会になり、老後の年金も貯蓄だけでは不安になってきています。定年までにローンを完済し、物件だけが残るようなプランで購入すれば、定年後は毎月決まった家賃収入が得られます。
 また、インフレヘッジ効果もあり預金現金はインフレになると資産が目減りしてしまいますが、不動産などの資産はインフレによる資産の目減りがありません。老後の備えとして不動産投資をはじめる方も多いようです。

3.節税効果
 不動産投資における家賃収入は、不動産所得として申告します。
 申告の際は、建物の減価償却費、固定資産税などの必要経費、ローン金利などは家賃収入から差し引かれ、赤字部分は損益通算として給与所得などから差し引きます。特に建物の減価償却費がポイントです。減価償却費は実際の支出ではありません。税務上、経費として認められるので、実際の減価償却費部分には課税されないことになります。よって所得税・住民税などの節税効果が得られます。

4.相続税対策
 現預金・株式などは亡くなったときの時価で相続評価がなされますが、不動産に関しては、土地であれば路線価、建物は固定資産税評価額で評価されます。特に投資用不動産の場合、賃貸をしているのであれば、そこから更に一定額を引くことができます。
 不動産の路線価などは実勢価格と差がありますから(実勢価格の方が高い)その分、相続税が軽減されることになります。

5.生命保険として
 収益物件を購入する際に銀行からのローンを利用した場合、団体信用生命保険という保険に加入します。
 万一、ローン期間中に死亡したり、高度障害になってしまった場合、生命保険が適用され、債務のない物件だけがご家族に残ります。
 よって、家賃収入が毎月安定して入ることになります。

不動産投資における利回りとは

 不動産投資における尺度のひとつに「利回り」という言葉があります。不動産投資における利回りとは「投資金額に対する1年間の収入の割合」の事を指し、一般的に%(パーセント)で表示されます。


       投資利回り(%)=不動産から生まれる年間収入÷投資金額×100


例えば1,000万円の不動産を購入し、その不動産から得られる年間賃料が50万円だとすると、この不動産の利回りは5%となります。
ただし、不動産の場合は前述したようにさまざまな不確定要素、リスクが伴いますのでこの利回りは確定されたものではなく、あくまで予想に過ぎないということを頭に入れなければいけません。また、不動産は他の金融商品と異なり、投資する際に不動産本体の価格に加えてさまざまな諸経費が発生します。また、不動産を購入後、保有期間中もさまざまな費用が発生しますので、不動産の利回り表示と実際の手元に残る金額の利回りとは異なってきます。したがって不動産の利回りには単純に投資金額に対する年間収入の割合を示す実質の利回りの大きく分けて2つ存在することになります。表面の利回りと実際の利回りとでは大きく異なる場合がありますので注意が必要です。


         表面利回り(%)  年間収入÷不動産価格×100

         実質利回り(%)  (年間収入-諸経費)÷(不動産価格+購入時の諸経費)×100

不動産投資の基準

1.物件の立地をみる
 入居者がいて投資が成り立つ。入居者が付きそうな立地の物件選定が重要です。駅からどの程度の距離か、近隣商業施設は将来的にどのように発展するか、などを視野に入れることです。また、どんな人に住んでもらいたいかも考慮された方がいいですね。

2.価格をみる
 中古は新築の半額以下~3分の1がほとんどなので、新築1戸の購入予算で2戸、3戸購入できます。

3.毎月の家賃収入を得る
 新築も中古も得られる家賃収入はそんなに変わらない。新築1戸あたりの投資額で中古だと2戸、3戸分の家賃収入が得られ、空室になった場合もリスクが少なくてすみます。安全で継続的に収入が得られます。

4.不動産投資を本格的に行っているところから購入する
 是非、当社にお任せください!




 
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